Steeds slimmer en beter. Conceptueel bouwen als teamsport.

Steeds slimmer en beter. Conceptueel bouwen als teamsport.

Ze staan aan de wieg van conceptuele woningbouw bij Heijmans: Remko Tesselaar en Theo van der Plas. Dankzij standaardisatie en vaste samenwerkingspartners verrijzen exemplaren van Heijmans Huismerk (voor huurwoningen) en Heijmans Wenswonen (het aanbod particuliere koopwoningen) inmiddels door het hele land. “Steeds slimmer, beter en duurzamer bouwen, daar leveren wij de handvaten voor.”

“Dat we dit jaar de 2.500ste conceptwoning opleveren, is een felicitatie én dankwoord waard voor iedereen die een bijdrage levert aan de Heijmans conceptwoningen door de jaren heen”, stelt conceptmanager Remko Tesselaar.

Het idee om een serie standaard woningconcepten te ontwikkelen met vaste toeleveranciers van bijvoorbeeld kozijnen en wanden (co-makers), stamt bij Heijmans uit 2012. “We ontwikkelden de eerste concepten om op een nieuwe manier de koop- en huurmarkt in het sociale- en middensegment te bedienen”, vertelt Remko. Voor opdrachtgevers zoals corporaties, gemeenten en beleggers bieden woningconcepten kansen om snel diverse soorten woonruimte te ontwikkelen.

“De strategie was deze doelgroepen grondgebonden, goede huizen te bieden die voor een bescheiden budget en in een relatief korte tijd zijn te realiseren.” Vanaf die eerste stap zijn de uitgangspunten vastgehouden. “Deze strategie vroeg om focus op verbetering en het vasthouden van kwaliteit. En dat lukt tot nu toe heel goed, al kan het altijd beter.”

Op naar duizend
Procesmanager Theo van der Plas noemt zichzelf een ‘verbinder’ als het gaat om conceptueel bouwen bij Heijmans – zowel binnen de eigen organisatie, maar ook als spin in het web van co-makers. “Als procesmanager regel ik de planning van alle projecten, met inkooptrajecten en de coördinatie van processen, zowel intern als extern. Ook zorg ik ervoor dat alle regionale planningen in een landelijke planning terecht komen.

Op die manier proberen we de projecten zo gelijkmatig over het jaar te verdelen. De landelijke planning delen we maandelijks met onze co-makers, zodat ze weten wanneer ze aan de slag kunnen. Zo borgen we de beschikbare productiecapaciteit. Daarom konden we in 2018 starten met de bouw van meer dan duizend casco’s. Een geweldige prestatie van ons allemaal.”

Verkorten bouwtijd
“De basis is: meer bereiken met minder partijen. Met doorlopende contracten voor inkoop en partnership, vaste procedures en standaardisatie in woningtypen is het mogelijk om de ontwikkel- en bouwtijd van projecten aanzienlijk te verkorten”, legt Theo uit. “Als je alles al van tevoren hebt afgestemd, zet je voor ieder project de specifieke afspraken bij wijze van spreken op één A4-tje.”

Anno 2019 werkt het team nog steeds zo. “Al hebben we inmiddels natuurlijk wel de woningtypen en processen al vele malen aangepast, verbeterd en efficiënter gemaakt. We kijken continu of het beter kan”, vertelt Theo. “We verzamelen verbeterpunten en zeker één keer per jaar passen we de versie aan.”

Gezamenlijke kennis
De flexibiliteit van conceptueel bouwen is handig in een tijd van verandering. Er rijzen nieuwe vragen rond de energietransitie en bewoners stellen steeds meer eisen. “Juist de schaal van conceptueel bouwen maakt dat we snel kunnen schakelen”, stelt Remko. “Om te innoveren heb je elkaars kennis heel hard nodig. Het is daarom mooi om te zien dat iedereen – collega’s en co-makers – enthousiast aan de slag gaat om de woningen te verbeteren, om nieuwe vragen uit de markt en de maatschappij een plek te geven in de ontwerpen. Met de aantallen die wij bouwen, maak je natuurlijk ook een flinke impact.”

Populairste type
Door de verschillende woningtypen en de vele keuzemogelijkheden die bewoner en opdrachtgever hebben, zijn gedifferentieerde wijken te bouwen, met woningen die passen bij de veranderende behoeften. Remko: “In het begin groeide het aantal woningtypen heel snel. Te snel. Inmiddels is dat aantal weer teruggebracht, omdat we nu weten welke het meest worden gekozen.”

Theo valt bij: “Woningtype B.01.” “De naam van het populairste type”, licht Remko toe. “Waarvan we overigens met de zesde versie bezig zijn. Dit type is vorig jaar omgebouwd naar gasloos en straks komt er een versie die voldoet aan BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen), de norm voor alle gebouwen met ingang van 2020. Ook dit doen we samen met de co-makers.”

Bouwen in de fabriek
Hoe ziet de toekomst van conceptueel bouwen eruit? Theo verheugt zich op het borgen van de nu onder druk staande productiecapaciteit. “Werkzaamheden op de bouwplaats zijn strak achter elkaar gepland. Als er een kink in de kabel komt, heeft de hele ‘trein’ daar last van en moet alles doorschuiven. Met als gevolg dat onderaannemers naar een ander project moeten, terwijl hun werk op het huidige project nog niet af is. Door werkzaamheden te ontkoppelen kun je beter plannen, wordt de onderlinge afhankelijkheid minder en neemt de tijdsdruk af. Dit komt de kwaliteit ten goede! En we besparen flink op faalkosten.”

Remko ziet dat prefabricage steeds belangrijker wordt en denkt dat robotisering daar een rol bij speelt. “Ik ga het nog meemaken dat woningen zo uit de fabriek kant en klaar op de bouwplaats worden afgeleverd. Dat creëert weer nieuwe vraagstukken. Zoals de engineering daarvan, het transport naar en de assemblage op de bouwplaats.” Met de vaste co-makers van de Heijmans conceptwoningen is alvast een denktank opgezet over circulariteit. Remko: “Een grote uitdaging. De vijfduizendste conceptwoning ziet er ongetwijfeld heel anders uit dan de woningen die voor 2019 op stapel staan.”

Heijmans N.V.
Heijmans N.V. is een beursgenoteerde onderneming die activiteiten in vastgoed, bouw & techniek en infra combineert in de werkgebieden Wonen, Werken en Verbinden. Door te sturen op voortdurende kwaliteitsverbetering, innovatie en integraliteit realiseren we toegevoegde waarde voor onze klanten. Heijmans realiseert projecten voor woonconsumenten, bedrijven en overheden en bouwt samen…